УК заключен договор управления МКД. На стороне заказчика выступает ТСЖ.

Обязана ли УК раскрыть  информацию об управлении домом на сайте www.reformagkh.ru ?

Да, УК обязана раскрыть информацию об управлении домом, если действует именно на основании договора управления МКД.

Обоснование. Согласно ч. 10 ст. 161 ЖК РФ УК должна обеспечить свободный доступ к информации, связанной с управлением МКД, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.

Согласно п. 1 данного документа он устанавливает требования к раскрытию информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД на основании договора управления, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, ТСЖ, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление МКД без заключения договора управления.

Поэтому если УК действует в доме, где создано ТСЖ, на основании именно договора управления МКД, то именно она обязана раскрыть информацию об управлении домом. При этом предметом спора может стать квалификация конкретного договора. К примеру, при рассмотрении дела № А60-40516/2014 суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что между УК и ТСЖ заключен договор управления (значит, УК обязана публиковать сведения – раскрыть информацию об управлении домом), тогда как суды кассационной инстанции (см. Постановление АС УО от 06.07.2015 № Ф09-4357/15 и Определение ВС РФ от 17.12.2015 № 309‑КГ15-13211) отнесли его к договору на оказание отдельных услуг.

Реформа ЖКХ: раскрытие информации.

Способ управления УК в доме реализован 01.09.2015, до этого та же компания была исполнителем по договору содержания и ремонта общего имущества (в рамках непосредственного управления МКД). Каким образом раскрыть информацию о доме (полностью за год или только за последние четыре месяца года)?

Раскрытие информации о доме следует осуществить только за период работы на основании договора управления МКД, то есть с 01.09.2015.

Обоснование. УК обязана раскрывать информацию только о деятельности, осуществляемой на основании договора управления МКД. При условии выбора собственниками помещений непосредственного управления договор управления МКД не заключается, а собственники заключают напрямую договоры с РСО и подрядчиками, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества (ст. 164 ЖК РФ). УК может выступать в качестве такого подрядчика. Сказанное касается всех показателей, подлежащих раскрытию, в том числе финансовых (например, о размере доходов от управления МКД в целом по организации).

УК приступила к управлению домом 01.07.2015. Какие показатели следует раскрывать в строке 3 «Годовая плановая стоимость работ (услуг)» формы 2.3 и строке 22 «Годовая фактическая стоимость работ (услуг)» формы 2.8?

Плановый показатель определяется в расчете на 12 месяцев, а фактический – исходя из фактического периода управления домом.

Обоснование. Раскрываемые в форме 2.3 данные о плановой общей годовой стоимости услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества, а также иных услуг, связанных с достижением целей управления МКД, являются основой ценообразования. Так, согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее одного года. В свою очередь, в силу ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и п. 35 Правил содержания общего имущества размер платы за содержание жилого помещения устанавливается соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, которые должны обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Установление платы на год позволяет отразить расходы на оказание и выполнение всех услуг и работ, в том числе носящих сезонный характер.

В свою очередь, показатель фактической стоимости может быть определен только исходя из реальных данных, то есть за фактический период управления домом в отчетном году.

Следует ли учитывать в общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, отражаемой в строке 20 формы 2.1, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, площадь чердаков и подвалов?

В отсутствие иных специальных указаний в общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества, включается площадь подвалов и чердаков.

Обоснование. Объекты, входящие в состав общего имущества, перечислены в ст. 36 ЖК РФ. В частности, к ним относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в МКД оборудование (технические подвалы) (п. 1 ч. 1).

Особое указание относительно исключения площадей подвалов и чердаков, технических этажей, лифтовых шахт из общей площади помещений, входящих в состав общего имущества, содержится в п. 27 приложения 1 к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, а также в п. 17 приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг.

Однако в Стандарте раскрытия информации нет указания на какой‑либо особый порядок определения площади помещений общего пользования.

Реформа ЖКХ: раскрытие информации.

Каким образом нужно заполнить строку 27 «Класс энергетической эффективности» формы 2.1, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, если энергетическое обследование МКД не проводилось?

Если присвоение класса энергоэффективности не является обязательным для конкретного дома и собственники помещений не принимали решение о его установлении, УК на законных основаниях вправе указать в строке 27 формы 2.1: «Не присвоен».

Обоснование. В описании параметров формы отмечено, что данная информация заполняется при наличии класса энергетической эффективности. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23.11.2009 № 261‑ФЗ класс энергетической эффективности МКД, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными правилами определения класса энергетической эффективности МКД, требования к которым устанавливаются Правительством РФ.

Требования к правилам определения класса энергетической эффективности МКД, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18, гласят, что такой класс подлежит обязательному установлению в отношении МКД, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника. Для МКД и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования (п. 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 54 и п. 3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ госстройнадзор не осуществляется при строительстве, реконструкции МКД с количеством этажей не более трех, состоящих из одной или нескольких (не более четырех) блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, а с 2016 года введено дополнительное условие: если строительство или реконструкция таких МКД осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ. Значит, определение класса энергоэффективности необязательно для построенных или реконструированных домов, если они имеют три этажа и менее, четыре блок-секции и менее. Но если работы проводились с участием бюджетного финансирования, то независимо от параметров дома определение класса энергоэффективности обязательно.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 48 Федерального закона № 261‑ФЗ требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений, установленные в соответствии с настоящим федеральным законом, не применяются, в частности, к зданиям, строениям, сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований, вплоть до осуществления их реконструкции или капитального ремонта. Требования к правилам определения класса энергетической эффективности МКД вступили в силу 10.02.2011, поэтому не распространяются на дома, введенные в эксплуатацию ранее (а также на дома, проектная документация на которые направлена на экспертизу до начала действия требований).

В Письме от 14.12.2015 № 40438‑ОЛ/04 Минстрой согласился с тем, что привлечение к ответственности управляющей организации за отсутствие информации о присвоенном классе энергоэффективности при отсутствии решения либо обязанности установления такого класса является неправомерным.